Une dame a signé, par procuration, un compromis de vente et décède peu après.
Ses héritiers ont refusé de réitérer l'acte authentique.
Les acquéreurs ont assigné les héritiers afin de les voir condamner à leur payer la clause pénale égale à 10% du prix de vente.
Pour se défendre, les héritiers ont invoqué la nullité du compromis de vente pour incapacité de la venderesse.
Le Tribunal a rejeté cette argumentation en considérant:
"Les articles 414-1 et 2 du code civil disposent qu'indépendamment de toute mesure de protection, il faut être sain d'esprit pour faire un acte valable. C'est à ceux qui agissent en nullité de cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.
De son vivant, l'action en nullité n'appartient qu'à l'intéressé. Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d'esprit, que dans les cas suivants:
1°Si l'acte porte en lui-même la preuve d'un trouble mental, cette preuve devant exclusivement émaner d'éléments intrinsèques de l'acte,
2°S'il a été fait alors que l'intéressé était placé sous sauvegarde de justice,
3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d'ouverture d'une curatelle ou d'une tutelle ou aux fins d'habilitation familiale ou si elle a été donnée au mandat de protection future.
En l'espèce, [la venderesse décédée] ne se trouvait pas, au moment de la signature de la procuration du 14 mars 2017, sous sauvegarde de justice et aucune demande de mise sous protection n'avait été formée pour elle.
L'acte ne porte en lui-même aucune preuve d'un trouble menal, dès lors que le seul fait que la procuration ait été signée par deux témoins sollicités par le notaire (le médecin-chef de l'unité hospitalière où elle se trouvait et d'une aide-soignante de ce service) ne démontre aucun trouble mental, mais seulement une impossibilité physique de [la venderesse] d'apposer sa signature. Le notaire pris soin de relever dans l'acte de la procuration qu'elle ne pouvait matériellement apposer sa signature en raison de son état de santé.
Le compte-rendu d'hospitalisation confirme d'ailleurs que [la venderesse] était consciente de ses actes, qu'elle avait exprimé à l'équipe soignante vouloir vendre ce bien mais qu'elle était atteinte de difficultés de préhension fine l'empêchant notamment d'écrire.
Succombant à rapporter la preuve que l'acte établirait en lui-même un trouble mental de son auteur, les héritiers ne sont pas fondés à invoquer la nullité de la procuration du 14 mars 201 et, par voie de conséquence, du compromis de vente..."
Les héritiers ont aussi sollicité la nullité de la clause pénale au motif que le titulaire de la procuration rédigée par la venderesse aurait excédé son mandat.
Le Tribunal rejete ce moyen expliquant que les termes de la procuration étaient suffisamment précis pour engager la venderesse à signer un compromis de vente comportant une clause pénale.
Enfin, les héritiers ont demandé au Tribunal de réduire le montant de la clause pénale stipulée à un montant de 10% du prix de vente, l'estimant excessive.
Le Tribunal a encore une fois rejeté ce moyen en ces termes:
"Si l'alinéa 2 de l'article 1231-5 prévoit la possibilité pour le juge de modifier la pénalité convenue, ce n'est que dans le cas où il constate que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.
Le but de la pénalité contractuelle de l'acte de vente est de sanctionner le refus de réitération de l'acte authentique de vente et d'indemniser les préjudices en résultant, pour le vendeur ou pour l'acquéreur qui manquerait à son engagement.
La pénalité contractuellement prévue de 10% n'est pas manifestement excessive, d'autant que Monsieur JOSCET justifie avoir vainement réalisé des démarches bancaires, avoir été contraint de renoncer à un projet immobilier, avoir dû prendre une location à compter du 1er juillet 2014 en urgence faute d'avoir pu disposer du logement escompté par la vente conclue, d'avoir exposé des frais de géomètre à hauteure de 588 euros TTC.
Il résulte de ce qui précède que les défendeurs seront solidairement condamnés à payer la somme de 10 000 € au demandeur."
Cette décision que nous avons obtenu pour notre client qui était l'acquéreur du bien immobilier, est tout à fait légitime.
Annuler un comprims de vente ne doit pas être aisé, de même que la clause pénale.
Ce qui est en jeu dans cette affaire c'est le principe de sécurité juridique.
L'objet de la clause pénale est d'affermir le compromis de vente. S'il était facile de la supprimer ou de la réduire, cela risquerait de vider l'acte de sa substance, le confinant à un simple engagement de principe.